Старые дома в Торонто: какие проблемы вас поджидают?

Я хотел бы рассказать о потенциальных проблемах, с которыми могут столкнуться покупатели старых домов в Торонто. Последние 15 лет я работаю на рынке недвижимости и занимаюсь подбором жилья для моих клиентов, и за это время приходилось не только сталкиваться с проблемами, но и видеть, каким образом их можно решить.

 

Что мы называем старыми домами? Часть районов до 401 дороги вдоль улицы Янг были построены в 1920-х годах. Затем, в 30-40-х, был следующий этап застройки, а в 1950-е годы были застроены те районы, которые сейчас наиболее активно перестраиваются.

Распространено мнение, что дома 20-30-х годов были сделаны качественней по ряду показателей и способны простоять еще один век. Это действительно так, но это касается только  домов постройки 1920-1930-х, стоящих на участках шириной более 50 feet, а не скромных домиков на участках шириной 16-20-feet.

С какими скрытыми проблемами можно столкнуться в старых домах Торонто?
Я попытаюсь подсказать будущим владельцам домов об общих,  не видимых глазом проблемах, которые касаются электрики, изоляции и отопления, водоснабжения, а также о скрытых проблемах с фундаментом и проблемах с участком.

Сырой подвал или плохая крыша, окна или неправильный сток дождевых вод — это то, что можно увидеть сразу, и таких проблем в данной статье я не касаюсь.

 

Электрика

1. В любой дом с улицы, как правило по воздуху (в новых районах под землей) подходит 3 провода, которые имеют определенное сечение и определяют мах размер тока. Сегодня норма – это 100-200 ампер, но ранее была в ходу подводка менее 60, которой не хватает для современного дома.

2. Алюминиевые провода! Да, в Торонто ориентировочно с 1965 по 1975 использовали алюминий в проводке, то есть жильцов ожидают те же проблемы, что и в старых домах в СССР, а именно проблемы контактов и подключения.

3. Проводка на катушках и трубках. В домах постройки до 40-х годов использовались керамические катушки и трубки для изоляции медного провода. Сегодня страховые компании требуют замены этой проводки. К сожалению, известны случаи замены этих проводов только перед входом в электрическую панель – с последующим закрытием всех видимых мест, то есть просто обман следующего хозяина.

4. Отсутствие заземления в розетках. Большинство электроприборов в Новом Свете требует заземления. То есть надо потрудиться, подвести провод к каждой такой розетке, а затем заделать лишние отверстия. Часто эти плохо заделанные полосы видны в старых домах на стенах и потолке.

5. Старые входящие провода для кабеля и телефона, которые не могут обеспечить хорошую скорость интернета и требуют замены.

Изоляция и отопление

1. Отсутствие изоляции в наружных стенах кирпичных домов.  Считатется что стандартная кладка 50х годов это эквивалент изоляции R8. (Последние требования к изоляции стен R-22). На голый кирпич набивали  деревянные полоски а иногда эти полоски закладывали между рядами внутренних блоков или кирпичей. К этим деревянным полосам прикрепляли сухую штукатурку не оставляя место для  какой либо изоляции (Да, интересно, что дома здесь строили так, что только каждый пятый ряд кирпичей был повернут поперек, а не чаще, как обычно ловит глаз в рисунке кирпичной кладки в Европе.) Каждый пятый кипич поперек потому что при строительстве использовали  блок вместо двух кирпичей внутри здания, и даже для этих внутренних  блоков использовали более дешевый раство чем для наружных кирпичей.

2. Плохая изоляция на чердаке и отсутствие пароизоляции. Сегодня дома после изоляции непосредственно перед финишным покрытием имеют слой пароизоляции (фольга или полиэтилен). То есть весь дом находится в «полиэтиленовом пакете», что создает определенные проблемы с влажностью и работой дровяных каминов, а также нарушает работу любых систем тяги, таких как вентиляторы и вытяжки нагревателя горячей воды. Теоретически 3 слоя масляной краски выполняют функцию пароизоляции в старом доме, но начиная с 2016 масляная краска запрещена к продаже и становиться все сложнее ее достать.

3. Использование асбеста при изоляции отопительных труб и труб горячей воды.

4. Системы отопления с низким КПД, то есть дорогие в эксплуатации. К ним можно отнести и электрическое, и дизельное отопление, которое еще встречается в домах Торонто.

5. Наличие в подвале дома или где-то зарытых рядом с домом старых емкостей для дизельного топлива.

Водоснабжение

1. Размер и материал входящей трубы водоснабжения!
Размер определяет, как вода побежит по вашему дому, если включат сразу несколько источников забора воды. Сегодняшние стандарты – это 3/4 или 1 inch.
Свинцовая входящая труба с холодной водой – известная проблема! Надо сделать тест и бежать в муниципалитет с просьбой поставить на очередь замены входящей линии, если это свинец.

2. Попадаются дома, где не все трубы медные, а часть системы представляют обычные стальные трубы, которые гниют изнутри и на резьбовых соединениях. Кстати, в старых домах использовали два размера толщины медных труб, M и L, и, соответственно, где немного сэкономили, там проходит тонкая труба M.

3. Затопления в системе слива. Подземные керамические и вертикальные чугунные трубы слива могут иметь механические повреждения. Эта проблема может быть ввиду повреждения трубы корнями деревьев находящихся на территории города, тогда у вас есть возможность получить грант на замену труб, если правильно оформите нужные бумаги.

4. Часть улиц имеет только одну систему слива воды (штормовая система слива дождевых и талых вод просто идет в канализацию), то есть сразу при строительстве слив с крыши дома шел в керамической трубе под землей, а затем соединялся со сливом ваших отходов и далее – в городскую канализацию. Со временем мусор с крыши забивает общий слив, и сток воды замедляется и нарушается.

Скрытые проблемы с фундаментом

В некоторых домах в Торонто второй и третий этаж были достроены после того, как дом постоял много лет. Такие дома опытный агент узнает сразу – и подскажет, где в доме треснули стены или искривился пол. Такие «достройки» можно определить и снаружи, и внутри – как правило, разные этажи имеют разную отделку и толщину наружных стен.


Проблемы с участком

Есть ещё ряд проблем, связанных с тем, что часть строения или парковочная площадка заходят на чужую территорию или территорию города. Например, ступеньки или часть опорной стены оказывается не на вашей территории, а вам надо попасть на ваш участок именно в этом месте, так как рядом – парковка машины. То есть вам придется оформлять договор с городом или устранять этот дефект. Эту проблему частично поможет финансово решить страховка у адвоката при покупке дома но дополнительно вам придется потратиться на страховку так как ее требуют городские власти при оформлении. Большинство компаний не хотят страховать эти проблемы так как это территория города . До 2000 года договор с городом был бессрочным а сейчас надо продлевать каждые 10 лет а это дополнительные деньги и время.